廉租房建设要做好五方面工作

　★文/建设部政策研究中心副主任  王珏林

　　大力发展廉租房建设在我国1998年实施住房制度改革的初期就已经提出来了，目的是在房地产业进入市场化以后，通过建立廉租住房制度，重点解决低收入家庭的住房问题。

　　为什么在住房制度改革已经进行了这么多年后的今天，廉租房问题还是大家关注的焦点话题？这一是说明廉租房制度还不配套和完善，有的城市还没有完全建立起来，还普遍存在着较大的差距；二是说明在落实这项政策中，还有许多工作没有到位，如土地、资金不到位等；三是还没有引起一些地方政府的高度重视，大部分城市缺少廉租房建设发展的规划和计划。

　　我国的廉租房建设如何发展？笔者认为：

　　1、必须引起各级政府的高度重视。由于廉租房建设是需要政府进行大量投入的工程，如果地方政府不将此列为重要的工作来抓，就很难得到落实。要把这项工作作为政府的业绩来设计，作为为群众办实事的重点工程来对待，存在的困难就好解决了。

　　2、要制定廉租房建设发展规划和年度工作计划。这是落实廉租房制度建设的根本。有了计划和规划，就有了工作的方向和目标，可以解决在哪里建、如何建、建多少的问题。

　　3、加强房屋普查统计工作，尤其是对低收入和住房困难家庭的普查统计。房屋普查工作非常重要。通过普查，能了解全市的房源和居民居住情况；对普查数据进行整理分析，能够了解住房市场供需情况。不管是解决房地产市场问题，还是解决廉租房建设和发展问题，都需要有比较准确的统计数据作基础，否则就容易无的放矢。

　　4、研究建立廉租房制度和分配政策。建设廉租房需要政府提供大量的土地、资金、人力，如果不能将廉租房租给真正困难的家庭，廉租房就会失去其本来的意义。因此，要建立好廉租房的分配制度和分配政策，严格把住分配关，解决分配公平的问题。事实上，要做到这一点并不难，因为低收入家庭的数量毕竟不大，监管起来不像经济适用房和限价房那么复杂。

　　5、加强廉租房的后期管理，完善退出机制。能够住上廉租房的家庭，都属于经济条件比较困难的群体，他们交房租、水电费等都是有一定困难的，政府应当采取适当减免或补贴措施。比如像一些国家，从家庭总收入中拿出固定部分交纳各种费用，其余部分则由政府承担。此外，大部分家庭是交不起物业费的，政府应当采取一些措施，将小区里有能力的富余劳动力组织起来，参与物业管理和环境清扫工作。对参与工作的人员，应给与适当的报酬。

　　由于政府在廉租房建设和管理上投入了很多资金和力量，在严格把好入住条件关后，更要建立严格的退出机制。因为住房是固定资产，家庭收入情况却是可能随时变化的。要解决这变与不变的问题，就要建立一个廉租房居住退出办法，把不符合居住条件的住户及时迁出，把腾出的房子让给更需要解决住房问题的家庭，以此来保证廉租房使用的效率和公平。

　　廉租房建设不仅是发展中国家政府的一项重要工作，发达国家也非常重视。如美国将廉租房称为“公共建筑”用房，凡是符合低收入线的个人或家庭，都可以申请居住，居住的家庭将用全部收入的30%支付房租和水电费用，不足部分由政府补助。对要求进入“公共建筑”的个人或家庭，都要进行严格的审查，目前已有130多万户住进了“公共建筑”。

　　新加坡对廉租房建设也非常重视。他们将解决低收入家庭的住房问题作为政府的重要工作和责任，每年都有计划地建设一些廉租房。廉租房费用分为两个档次：家庭月收入在800新元以下的，只交总收入的10%作为房租；家庭月收入在800—1500新元的，交总收入的30%作为房租，其余的由政府来承担。

　　廉租房建设是一项长期而艰巨的任务，各地可根据自己的实际情况、经济能力和需要解决住房问题的低收入人口数量，有计划地推进。但要将规划和计划通告给老百姓，让大家了解政府所做的工作，同时给予住房困难家庭以希望和信心。

　　落实廉租房政策可采取住宅券办法

　　★文/中建总公司学术委员会主席 陈祥福    研究员  张敢明

　　国家建设经济适用房与廉租房的初衷是想帮助中低收入者有房可住、有屋可居，但推行近十年的结果，却受到众多批评，显见的原因是买家或租户往往并非真正的中低收入者。

　　我们赞成发展廉租房，因为最困难的人是买不起房的。廉租房顾名思义，不但只能租不能卖，而且租价一定要低，这是确保帮助最困难者的必要条件。但租价低是否就一定能用在最困难者手里呢？联想到建设经济适用房的情况，这又不一定了。因此，我们还得为之准备一个充分条件，这就是采取住宅券办法。

　　住宅券用于廉租房的租用，由各市自己印制和掌握，就像过去的“本市粮票”一样。住宅券的发放总量与可用的廉租房数量相当，保证有券就有房。廉租房管理者只认券不认钱，保证租住权始终控制在政府手中。

　　与卖房或分房相比，住宅券有很多优点。

　　第一，所谓“最困难的人”，并非一成不变。今天的最困难者，明天可能富了起来，反过来的情况也可能发生。因此廉租房的发放对象也应该是不断变化的。这只有采取住宅券办法才是有效的。如果廉租房固定在一些人手里，时间一长就会发生计划经济年代“分房” 的弊端：一些本来困难的人取得了廉租房，当他们不再困难时，就将手中的廉租房加价转租他人牟取利润。政府即使明令禁止，转租也会在暗中进行。与此同时，一些真正需要廉租房的人却得不到政府的直接帮助，等于又培植了一批“黄牛党”。其实，当年的低租金公房，不就是廉租房吗？长期分房的结果，房源越搞越紧张不说，分配也越来越不合理。

　　第二，合理调节同住廉租房的利益差别。由于层高、朝向、地段和环境条件等差异，即使造价一样，不同的房屋在实际感受上也会有很大差别。可以仿照《建筑设计规范》的形式专门设立“××市住宅租金收取规范”，由各市建委组织落实。每隔一两年重新颁布一次，以便做到租金收取的规范化管理和动态调节。这样，就不会出现“要大不要小，争南不要北”的矛盾，也有利于避免管理者从中以权谋私。

　　第三，住房固定在一些人手中，也不利于他们的发展和流动。市场经济条件下，人的流动性大多了，城南的人想到城北去发展，东城的人想到西城去就业，可自己的住房还在老地方，这就很不方便。而手握住宅券，就可任选南北东西居住。不但与己方便，而且减轻交通压力。

　　第四，随着当地经济总水平的发展，廉租房的建设标准可予提高，相应的，住宅券的发放总额也可相应增加。把住宅券的发放范围逐步扩大，作为一种带有补贴性质的住房办法，吸引更多的人来领住宅券，来住“廉租房”。这样，除非收入确实高的人住公寓，大多数人将会在住的方面“适当”起来，总体上不致过分地“消费住房”，既节约了土地资源，也保证了社会主义人人有房住。据了解，许多发达国家也还是以租房为主，何况我们这个发展中国家，过多过大地买房置业是超前的。当我们的人均收入达到2万美元左右的时候，再鼓励大家普遍买房也不迟。

　　第五，住宅券的发放数量和廉租房的租用情况，不仅是衡量一个城市经济发展和治理水平的一项标准，更是体现社会和谐与贯彻以人为本理念的一个尺度。历史的经验说明，任何一件事，一旦有了合理的标准和尺度，发展就会明显加快。有了住宅券，我们认为，也会有利于科学发展观的贯彻落实。