2007年12月6日南宁市召开住房保障工作会议之前，可能很多人对“两限”商品房还感觉很陌生而遥远。正是在这个会议上，有关部门指出，南宁市计划未来每年建“两限”商品房占全年新增住房总量的15%，用于解决中低收入家庭这一“夹心层”群体的住房问题。

今年1月30日，南宁市出台《南宁市2008年住房建设计划》明确，计划年内将建5500套“两限”商品房，总建筑面积达47.63万平方米。

千呼万唤始出来

所谓“两限”商品房，就是政府对开发商的开发成本进行测算后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格。同时还规定，“两限”房属于商品房，而不是保障性住房，“两限”房平均户型建筑面积需控制在90平方米以下。

早在2006年下半年，南宁市就传出要推出“两限”房的消息。2006年，国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。其中提到的“限套型”和“限房价”的普通商品住房，被称作“两限”商品房。

根据《南宁市2008年住房建设计划》，今年南宁市将建设商品住房3.81万套，建筑面积363.3万平方米。新建商品住房中，需要建设套型建筑面积90平方米以下的普通商品住房2.55万套，建筑面积225.30万平方米，其中“两限”普通商品住房5500套，建筑面积47.63万平方米。

有业内人士称，推出“两限”房是为了抑制房价增长过快，其推出后将会对周边地区的商品房价格带来一定的稳定作用，从而使得更多的市民能够买得起房。不少“夹心层”市民对“两限”房充满了期待，他们认为目前国内推出限价房的城市数量在逐渐增加，南宁的“两限”房有现成的模式可借鉴，将很快可以推出。

相关标准有待完善

近日，记者走访了南宁市房产管理局和南宁市土地交易中心等部门，咨询有关“两限”房的最新消息。得到的答复是，“两限”房目前还处于计划阶段，对“两限”房申购对象的准入条件、房价制定标准及土地等问题还未制定具体标准。有关专家分析，就目前现状而言，“两限”房还有许多方面有待完善。

1、申购对象

近期，南宁市房产管理局提出了构建包含3个不同层次的住房保障体系的目标，第3层次就是建立“夹心层”的住房保障体系。该局强调，不符合廉租住房和经济适用房申请条件、同时又买不起普通商品房的“夹心层”家庭，用“两限”房来解决住房问题。

广西大学商学院教授陆善勇认为，从申购对象的准入条件可看出，“两限”房目的是为城市中低收入群体解决住房问题。但相关部门在审核购房者条件时应把好关，力争避免出现“鹊巢鸠占”的现象。而目前南宁市的中低收入家庭占多数，5500套的“两限”房对于众多“夹心层”而言，显得有些“僧多粥少”，难以满足其住房需求。

2、房价制定

据了解，南宁市“两限”房的销售限价，按照该地段同品质普通商品房的平均销售价格基础下浮20%左右的原则，综合该宗土地的开发成本评定，由南宁市房产行政管理部门会同有关部门共同研究报政府审定。

陆善勇说，“两限”房购房者的购买力有限，而房地产市场的区域性和地段性差别十分明显。因此制定房价标准时，还需考虑购房者能否承受得了。“中低收入者只能承受3500元/平方米的房价，若是两限房建在房价在6000元/平方米的地段，就算下浮20%，还是买不起。”陆善勇认为，“两限”房的优势在于价格较低，但关键还是取决于建房的地段。

日前有媒体报道，广州首个限价房项目保利西子湾推出前，周边的商品房楼盘纷纷降价，甚至比限价房的房价还要低。马来西亚城营销总监吴强认为，当“两限”房不存在价格优势，商品房的价格比‘两限’房还低时，其作用和意义何在？“一个项目从规划到竣工一般要经过两年时间，限价房管理部门又根据什么样的标准能够准确预测未来两年的房价，且保证这个价格比周边的楼盘低？”

3、土地供应

今年南宁市将建5500套“两限”房的计划一出，就有业内人士提出了质疑：建房的土地在哪里？土地是房地产的命脉，随着房地产开发的深入，土地价格也在逐步飙升。吴强说，如果建“两限”房的土地成本较高，而房价却受到限制，若连合理利润都无法保证，开发商是不会投资的。而对政府来说，要放弃土地的高额收入而去开发“两限”房，也是不太现实。

陆善勇指出，“两限”房作为政府宏观调控措施之一，旨在抑制房地产过热现象，也是为了满足城市中低收入者的住房需求。如果有关部门在土地供应等相关操作过程中做到公正、透明，让真正有住房需求的中低收入者买到限价房，缓解市场需求压力，对房价过快上涨的抑制作用就能得到很好的体现。