房价何时会见底？市场众说纷纭，比较有代表性的有三种观点。开发商和房地产中介认为房价早已见底，甚至还会继续上涨，只是涨幅会低于2007年的水平。投机客和银行则比较矛盾，但更倾向于房价即将见底，房价不再下跌了，投机客就可以从容出手，银行也不用担心资产质量的问题。唯有潜在的自住需求者，在苦苦等待房价的底部出现。

 
底部在哪里呢？很明显是开发商的预期与购房者的预期比较接近的时候，市场均衡的房价才会出现，即本轮理性价值回归的终点。如果开发商预期房价会上涨，哪怕是拆借地下资金，也会拿地扩大储备，毕竟丰厚的利润就摆在眼前。如果购房者预期房价会上涨，无论是自住需求还是投资需求，都会想方设法从市场上得到满足。可实际情况是什么样的呢？土地频频流拍，成交持续低迷，以至于银行消费贷款余额出现负增长。房价怎么可能还会涨呢？

笔者看来，房价见底至少需要三个条件。首先，地价要先见底。众所周知，在房价泡沫的末期，房价的高点，自然决定了地价的顶点。开发商敢于高价拿地，绝对是对房价的高度抱有幻想。同样道理，在房价下跌的末期，地价的低点，也就决定了房价的底部。开发商的成本与市场价格逐渐趋同，房价的底部也就出现了。

其次，泡沫要适度。没有房价泡沫的市场，显然是不可能存在的。道理很简单，房地产市场历来存在自住需求与投资需求，在自住需求占据主导地位的市场环境下，我们认为泡沫是适度的。相反，如果投资需求为主，就会使房价偏离供求关系的轨道。如何判断泡沫是否适度呢？观察一手房与二手房成交的数量关系就知道了，如果一手房成交面积与二手房比较接近，我们认为房价泡沫是轻微或适度的。如果二手房成交面积两倍于一手房，意味着房价泡沫已十分严重。

最后，成交必须要放大。无论是一手房还是二手房成交，都表明了一种市场态度，即需求方对供给方的价格认可程度。成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。成交放大之后，房价获得支撑，下跌的空间及可能性均十分有限。

房价见底的三个条件中，条件一和条件二是必要条件，条件三才是充分条件。也就是说，即便是地价创下新低，二手房成交与一手房基本持平，也不能判断房价就见底了。房价的底部确认还需要一个过程，即成交的缓慢放大，直至单月成交达到前12个月的平均水平。

综上所述，房价见底也是一个缓慢的过程。根本原因是预期的形成和改变，需要较长的时间周期。首先，国家对房地产行业的宏观调控措施，不可能在短期内松动。根据国家发改委、国家统计局的调查，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1％，环比上涨0.2％，房价依然呈缓慢上涨趋势，调控目标显然没有完全实现。其次，领跌全国的深圳房价尚未见底。根据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据，1月—4月份，深圳共挂牌出让居住性用地9宗，成交仅3宗（含限价房用地）。其中一块地以底价成交，开发商振业集团拿地成本仅为2836元/平方米，地价低点基本出现。即便如此，算上1年—2年的开发周期，房价见底最快也要等到明年。因此，除了耐心等待，我们还能做什么呢？

楼市教训：世上没有永远只涨不跌的房价

出处：上海证券报

“现在每天都是苦熬，不知道下个月的月供怎么还上？”去年深圳楼市最热时，刘先生调动了几乎所有积蓄，在南山区购买了15套高价房，现在它们却成了每月合计要支付10万元按揭的“烫手山芋”。

自从去年下半年深圳楼市进入下降通道以来，许多炒房套牢者就开始为每个月庞大的按揭煎熬着，而且愈套愈深。

郊区高价房泡沫破裂

刘先生来深圳打拼多年，积攒了不少积蓄，2006年开始涉足楼市时，他的目标是关内的高价房，2006年房价加速上涨，让他在初期的几套房产投资中尝到了甜头，短短一年时间，获利超过50%。

在楼市里体验了暴利的感觉，刘先生的胃口越来越大。去年六七月份，楼市最为疯狂时，他在南山区购买了十几套高价房，这些房子的单价普遍是每平方米两万元到四万元不等。然而，随着宏观调控的来临，深圳楼市开始陷入低迷期。

这种低迷在刘先生投资的重点区域——南山区表现得比较明显，房价的下跌幅度大约在20%以上，而最让刘先生崩溃的是每个月共要支付10万元左右的按揭。

“想卖掉一些房子来归还按揭，现在也不好卖。”刘先生最为恼火的是，他的高价房鲜有人问津，“房子单价高，咨询者拿不出足够的首付，银行惜贷，在评估的时候也会打折扣，所以很难找到买家。”

和刘先生同样被深套的投资客不在少数，去年投资客最活跃的南山区、宝安区和龙岗区，成为这轮房价调整的领跌者。数据显示，去年5月，深圳市商品房成交均价最高的为南山区，成交均价为21988元/平方米，甚至超过了中心区所在的福田区。从去年11月份开始，南山区的新房成交均价持续下降，到今年4月份，南山的新房成交均价为16493元/平方米，跌幅在20%以上。

二手房市场同样跌幅较大，德思勤日前发布的深圳各区域三级市场分析报告显示，2007年10月至2008年3月，南山区跌幅最大的科技园片区和前海片区分别为29%和23%，这也是全市仅有的两个跌幅超过20%的片区。

业内人士分析，南山是炒房人较为集中的地方，去年南山区房价飙升是受深圳湾大桥通车和新口岸通关刺激，“深港融合”概念曾一度甚嚣尘上。

龙岗区和宝安区同样不抗跌，该区域的典型代表金地梅陇镇三期精装修开盘均价为1.15万元/平方米，而去年开盘的二期毛坯房却高达1.6万元/平方米；万科第五园后期项目今年三月开盘时也比去年9月下调3000元/平方米。更有部分小开发商推出单价不足7000元/平方米的特价房。

关外两区频频出现的特价房拉低了深圳楼市的成交均价，致使四月份全市商品住宅均价再创11962元/平方米新低，比三月份下降12.16%。甚至造成“五一”春交会前后，全市成交均价连续三天破万，这期间均稳居全市销量榜首的恰是龙岗区。

中心区房价坚挺依旧

与刘先生感受完全不同，小孟依然在苦苦寻觅合适的房产。小孟的目标其实很简单，二线关内，90平方米到100平方米的小三居，总价在100万左右。可是看了一轮，相中的房子屈指可数，而价位更是比他的理想价位高出一截。

“我看过的福田彩田村三居，最高价一万六，现在也要一万四；景田片区一万八的房子，现在也值一万五。”小孟认为，中心区的房价还是没有降到他理想的价位。

不过，小孟发现一点，近来小户型跌的比大户型更猛烈，他家附近一栋大三居为主的楼盘，均价仍然企稳在1.7万，跌幅在10%左右。

根据记者从中介了解的信息，小孟说的现象的确存在，小户型降幅大，与一些炒家资金紧张，首先抛售小户型有关；另外一些拥有多套房产的居民也担心房价继续下跌，选择获利了结。至于大户型，有的挂出来几个月无法成交，业主也宁愿放租，不肯大幅降价出售。

尽管如此，较早买入罗湖、福田小户型的投资客仍有一些可观的获利。在外企工作的小黄，2006年底在罗湖区东门以7000元/平方米的价格，买入一套50平方米的楼龄6年的二手房，现在均价仍在1万3左右，每年租金回报率约为7%。

而另一位投资客去年5月份在罗湖区买入30平方米的全新小户型，1.5万元/平方米，收楼后，租金回报率基本上也可以达到7%，由于房子是精装修户型，若能租给创业型的迷你公司，则租金收益还要更高。

这两位投资者均为手中有闲钱的“白领一族”，投资房产多为罗湖、福田的成熟区域，对他们来说，房价下跌的冲击力并不大，断供的可能性很小。但他们也说，目前不会再购进小户型投资了，因为目前的楼价已经没有安全边际。

据了解，福田区的新房均价在2007年5月已经突破2.2万元/平方米，成交量在两万平方米左右，接下来的几个月，成交量虽有波动，但价格仍然能维持1.6万-2.2万元/平方米。

二手房方面福田区价格同样坚挺，德思勤的三级市场分析报告显示，福田区从去年10月份到今年3月份的下降幅度较小，仅有6.16%。罗湖区的东门片区的住宅挂牌走势也相对平稳，最大跌幅仅为4.1%。

业内人士分析，城市中心区优越的地理位置和完善的交通生活配套设施，吸引了不少住家，而且中心区土地稀缺，优质住宅更是寥寥可数，有实力的买家还是考虑中心区的优质住宅。这也就不难理解为什么德思勤将福田中心区、福田区香蜜湖片区、罗湖区东门片区等列入抗跌榜。

深套源于非理性预期

面对跌跌不休的房价，总体上来说自住客相对平静，即使房价缩水也会继续按揭，而炒房客就沉不住气了。

按照世界银行和联合国人居中心的标准，当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。而我国一线城市目前的房价收入比普遍高于7，北京内城区达到了38.2，上海内环为34.1，深圳福田区为28.7。这意味着深圳家庭要25年才能买一套建筑面积90平方米的住房，北京家庭则要30多年，上海家庭约30年，广州家庭要15年左右，房价已经严重偏离安全边际。

按照去年1.4万元的均价，深圳人要买一套100平方米房子，首付三成需40万元，贷款100万元。选择20年等额递减还款方式，月供要8700多元。而如果按照去年上半年楼价月增10%的速度，年底购买这套房子时月供将突破一万元。

形成鲜明对比的是深圳人均可支配收入出现下滑趋势，2004年深圳人均可支配收入为27596元，到2007年，人均可支配收入仅为24870元。两年时间，深圳的人均可支配收入下降了2726元，降幅达9.8%。

深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》中称，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。这表明，深圳住房市场转手速度很快，投资和投机的成分更多。

炒房者对房价持有继续冲高的预期，盲目乐观使他们只关注高价房更大的升值空间，而忽略了流动性，更没有想到房价会有高峰跌落的时候。

另一个被投资客忽略的因素是供求关系。数据显示，今年前四个月深圳市公开发售的139万平方米住宅中，宝安区有81.2万平方米，占比近60%；而南山区预计今年10月份之前可能会有10个楼盘入市，总建筑面积高达100万平方米，总套数超过5000套，加上现有的存量，数量十分客观。

同时，不可忽略的是，未来保障性住房的大举入市或将成为决定房价的另一个重大因素，深圳今年保障住房供地面积占住宅供地面积的38%，计划开工保障住房228万平方米。这一面积，相当于深圳半年的房地产交易面积总和，其力量不可小看。

深圳楼市的结构性调整，从另一个角度验证了李嘉诚先生的那句名言：做房地产第一是地段，第二是地段，第三还是地段。在楼市调整的风浪来临时，你一定要呆在房价坚挺的“高地”上，这样至少还有逃生的机会。

反思：房价下跌会成为“灾难”吗？

最近总是不少媒体朋友打电话问我，不少房地产学术界的人“托市”严重，他们能够把房地产市场的价格托住吗？我就是告诉他们，早些时候，当房地产市场的价格快速飚升时，不也是这些人在说吗，房价上涨是正常的，它是由市场供求关系决定的。因为，房价上涨也就没有什么，它是由于市场决定的。如果按照这样的逻辑，房地产市场的价格上涨是市场供求关系决定的，那么房价下跌时，其价格同样是由市场供求关系决定的，因此，这些人要“托市”，同样是蚍蜉撼树，谈何容易，要下跌的房价是谁也无法托得住。

但事情远不止于此，当这样人没有能力托住下跌的房价时，他们开始采取种种院外活动了，希望2003年那样18号文件重演。甚至于，有人发出耸人听闻的言论，说什么“国内房价下跌将对中国的经济带巨大的灾难”。

对于过样的言论，其常识性、经济逻辑性及经验逻辑性暂且不说，仅是看这种言论动机就能够说明不少问题。因为，很简单，价格是市场经济核心，房价同样是房地产的核心。这几年为什么房地产市场会如此繁荣，就在于几年来各地甚至于全国各地房价快速飚升，就在于这种房价快速飚升可以让公有的土地在少数个人手上卖出，并通过这种卖出能够便利地掠夺到广大的民众的巨大的财富，就在于全国人民的财富能够在短期内转移到少数人的口袋里(看这几年《财经》杂志刊出巨大腐败案无不是与土地住房有关，就知道房地产市场发生了什么)。正因为的房价上涨有如此大的诱惑，因此，当房价下跌触及到这些少数人的利益之时，总是会有人出来以公众利益为幌子挟持政府不能够让房价下跌，挟持政府要改变目前的房地产市场政策。特别是当中国房地产市场仍然是一个政策市时，这种挟持重要性更是显然。可以说，为什么这些人主张房价不能够下跌？原因就在于这里，就在于如我几年前所说那样他们会以房地产市场少数人的利益来挟持整个中国经济。

还有，如果从一般的生活常识来看，当早几年特别是去年房价快速飚升，房价飚升得让国内80%以上的绝大多数民众远离房地产市场时，为什么在那个时候没有人出来说房价上涨过快会引起房地产泡沫影响中国经济，反之这些人还在大力主张房价上涨了还要上涨。这不仅与中国的土地公有属性(即公有的土地资源的财富应该让全国每一个民众来分享)不相符合，也与党的十七报告的基本精神相冲突，更与现代文明社会如何来保证每一个居民的基本居住权相矛盾。这样最简单的生活常识表明了房地产市场就是一个民生的市场，就是如何来保证每一个公民最基本的居住条件的市场。党的宗旨是这样表述的，十七报告是这样的规定的，所有现代文明国家的法律都是这样规定的，为什么中国的房地产市场价格就要快速上涨到让再绝大多数人都购买不起就是好呢？

当房价飚升得让绝大多数人都远离这个市场时，这些人又会出来说，房价上涨是必然的，因为市场有所谓的“刚性需求”在。其实，远的地方不说，只要有点良心的人，到北京房地产市场去看看，早几年卖出的住房是否真正在解决居民最基本居住需求。可以说，目前北京许多小区的住房，尽管早就卖出去了几年了，但是实际上长期无人居住，住房的空置十分严重。一方面建筑好的房子长期空置无人居住，社会公有的资源严重浪费，另一方面许多居民连最基本的居住条件都无法得以满足。在这样的情况下，这样的房地产业要发展到底是为了什么？是仅仅增加中国的GDP吗？是仅仅打造地方政府的房地产财政吗？如果是这样，这样产业要发展吗？而且这种情况北京是这样，上海、深圳等许多城市的情况都是如此。可以说，房价过高、房价高得让绝大多数人购买不起是全国人都知道常识，为什么房价下跌就不可以呢？

再从市场经济逻辑来看，在市场中，任何产品的价格应该是由市场的供求关系来决定的。既然产品的价格是由市场的供求关系来决定，那么产品的价格上涨或下跌是市场的常态。没有一个市场的价格只有上涨而不下跌的价格，也没有一个市场的价格只有下跌而不上涨的价格。既然国内房地产市场的价格已经上涨了8年，那么它的下跌不也是正常吗？既然房地产市场的价格上涨与下跌是市场的常态，按照这些人所说的“房价下跌是经济的灾难”的逻辑，那么房价上涨特别是连续多年的快速飚升不同也是一场灾难吗？特别是当房地产市场的价格飚升得让80%绝大多数居民无法购买时，这种灾难比GDP不增长更是会大。按照市场的逻辑，房地产市场的价格应该是由绝大多数居民的支付能力来决定的。当房地产市场的价格远远与绝大多数居民的支付能力这才是我们社会主义社会最大的灾难了。

还有从经验逻辑或历史的逻辑来看，有文字记载的人类历史也有几千年了，可是从中找得到有哪一个时候哪一国家的房价只涨跌的，有哪一个国家房价下跌会引起国家灾难的。远不说，仅是最近一两年美国的房价下跌，甚至于有不少地方房价下跌得十分严重，但是美国的经济不也是走过来了吗？尽管其经济有些调整，但是这种经济调整是必然，否则房价不调整，美国经济所面临的问题还要比现在要大。日本、香港、台湾的历史都证明了，房价的下跌早跌比晚跌好，越是想控制房价不下跌，持续的房价上涨时间越长，那么这个地区经济所面临的困难与问题就越多。更何况中国房价下跌仅是让地方政府及房地产开发商所获得暴利挤出些，让房地产市场发展能够持续些，这样的房价正是中央政府所期望的，也中国绝大多数民众所期望的。因此，房价下跌哪里来的灾难呢？

所以说，就目前中国的情况来看，上涨了8年的房价下跌是市场经济内在逻辑、是中央政府的期望、是中国绝大多数人的期望、是中国房地产市场持续健康发展逻辑起点，是中国经济健康持续发展的必由之路，这岂能够是灾难呢？我们政府决不可为此言论所捕获，我们绝大多数民众也不要为言论所迷惑。