猜想一：

    《办法》今年内出台？

    在１１月１５日的专家论证会上，有法律专家认为，《物权法》酝酿４年经过６审，最后一次在今年１０月份，条件已比较成熟了，据估计，有可能于明年３月出台。离现在还有４个月的时间，南宁出台《办法》是否考虑一下时机？因为《物权法》必将对个人物权的问题做详细的规定，如果南宁市在今年出台《办法》，万一与明年出台的《物权法》有冲突或抵触的地方，到时再对《办法》进行修改，可能会给人一种不严肃的感觉。有法律专家建议，《办法》应暂缓出台，等《物权法》发布后，根据其细则对《办法》进行完善，再出台。

    据了解，在《办法》酝酿过程中，由于没有“尚方宝剑”，南宁市的物业纠纷越来越多，各方矛盾越积越重。南宁市人大城建委主任（原南宁市房产局局长）周志波对此感触很深。他认为，物业问题牵涉到千家万户的根本利益，出台《办法》迫在眉睫，不能再等。而《物权法》出台这事“太大”，明年３月不一定通过，万一通不过，《办法》出台的时间就要跟着往下拖，与其相关的一些配套政策也就无法出台。比如，在公共维修资金一事上，全国的省会城市只有南宁市没有动起来。明秀小区没有这方面的资金，曾在维修一事上引发了业主与物业公司激烈的矛盾，最后由政府出面，要开发商中房公司掏钱，才解决此事。

    据了解，南宁市物业行业发展较快，由上个世纪９０年代的几家物业公司，发展到现在的几百家物业公司，物业方面的投诉和纠纷也越来越多，它急需一个“条条框框”来规范。《办法》对物业各方面作了较详细的规定，可操作性较强，对物业的规范管理将起到很大的推动作用。有业内人士希望对有争议的条款作必要有修改后，尽快出台。

    综合各方因素，业内普遍认为《办法》有可能今年底出台。

    猜想二：

    部分行政职权下放城区？

    一直以来，物业管理方面的问题都由南宁市房产部门在主管，不仅有对物业纠纷的管理，还有对人的管理。《办法》将改变以前的行政管理格局，分纵向和横向两条线来管理。纵向即市直单位、城区政府、居委会，横向即与房产有关联的政府部门。

    这种猜想是有根据的。《办法》（评审稿）里提到，在物业管理区域内，建立由县级房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度；房产管理部门对物业活动进行指导、监督和管理，规划、建设、公安、物价等有关部门，对物业管理工作的指导、监督和检查。

    据了解，目前南宁市已入住的有近５００个小区，而房产主管部门负责物业工作的只有１０多个人，市民反映的一些物业纠纷，由于相关人员忙不过来而得不到及时解决，他们就认为主管部门不作为，相关人员因此而背上骂名。有时候，同时几个小区想成立业委会，物业管理部门只好请他们排队等候。

    青山路某小区因入住四五年一直没有成立业主委员会，个别业主认为责任在主管部门，在这次征求意见时，专门提出书面意见，要求在《办法》里明确规定，不让房产部门作为主管部门。这种提法虽然偏激，但反映了部分业主的心理。

    将部分职责下放到各个城区后，情况肯定会有所好转，起码在人力方面较为充足。每个城区有数个街道办事处，每个办事处也下辖数个社区居委会。５００多个小区分解到各个社区居委会，事情就好办了很多。

    记者了解到，其实早在２００３年，南宁市政府就出台有关文件，要求行政体制上要作一些转变，政府部门的一些职权要下放到城区。但由于一些原因，文件精神在物业管理行业没有得到应有的贯彻执行。《办法》将重新贯彻这些精神，将物业管理的职权下放。

    猜想三：

    投票权数采用第一方案？

    有关投票权数的方案有两个，争议的焦点是单个业主投票权如何确定，换言之，就是业主以什么方式投票的问题。业内猜想《办法》有可能采取第一个方案，即“每１平方米为１个投票权”的方式。理由有以下几点。

    有业内人士认为，首先，第二方案“１户为１个投票权”并没有体现真正的平等。如果在纯住宅小区，这种投票方式还可以，但在南宁市，纯住宅小区并不多，大多数都是商住两用小区。其次，第二方案的做法在南宁市运作了１０多年，其间引发了很多矛盾。

    曾有专家提出，第一方案会带来实际操作的困难，认为“１２０平方米就要填写１２０张票”。其实并不是这样。记者曾采访过一些小区的选举，实际操作是：如果某个业主的房屋面积是１２０平方米，他只填写１张选票，而这张选票标明业主的投票权数为１２０；如果另一业主房屋面积是６０平方米，那么他的１张选票也会说明业主拥有６０个投票权。并不是真正要业主去填写１２０张或６０张选票。因此第一方案并不存在操作性难的问题。

    猜想四：

    大业主投票权将受限制？

    有关投票权数的争议还有一个方面，那就是大业主如开发商等的投票权数占多少比例。《办法》（评审稿）里有“单一业主在首次业主大会会议上所持的投票权，不得超过全部投票权的３０％”的限制。这有可能使大业主的投票权将受限制。

    按照惯例，拥有较多的产权，就应该相对拥有较多的话语权，这是对物权最起码的尊重。但对大业主做一定的限制还是有必要的。目前拥有５０％以上产权的大业主慢慢多了起来。一些纯商业的物业，开发商拥有绝对数量的产权；一些商住两用的物业，开发商拥有商业部分的产权；还有一些分期开发的项目，在少数物业交付给业主之时，开发商拥有绝大多数的物业。为了维护物业区域内小业主一定的合法权益，限制大业主的部分投票权，确保体现公平。

    猜想五：

    入住50%以上可开业主大会？

    入住新房的业主最关心的问题之一，就是小区到底什么时候成立业主委员会（以下简称业委会）。在《办法》（评审稿）里提到两种办法，一是物业交付使用的建筑面积达到５０％以上，二是首套物业交付使用２年以后上，这时候“应当”成立业主大会。关于此条款的争议有两点：业主要达到多少数量；是否必须成立。综合情况看，《办法》最后有可能规定为：“物业交付使用的建筑面积达到５０％以上，可以成立业主大会。”

    在现实生活中，业主是慢慢入住的，前期物业管理有一个过程。如果物业交付使用达到５０％以上，业主入住超过５０％以上，这时候就可以召开业主大会、选举业委会，采取这种方式相对公平。

    如果采取第二种办法，即首套物业交付使用２年以上，会存在一个问题。打个比方，某小区有１０００户，第一年入住１０多户，第二年入住１００多户，这种情况满足了上述条件，如果要１００多个业主召开业主大会，来代表１０００户业主的意愿，这就太不公平了。在凤岭、仙葫版块，由于生活设施配套没有到位，一些小区已交付两三年了，入住的业主却很少，有的小区几乎没有业主入住。

    另一方面，业主大会是否一定要开，业委会是否一定要成立？有专家认为，不论是召开业主大会还是成立业委会，其主要目的就是一个：让小区业主和睦相处。假若在前期物业管理阶段，小区没有什么大的矛盾，就没有必要一定要成立业委会，政府部门一定要强求他们成立业委会，显得多余，没有必要。是否选举业委会或开业主大会，要看全体业主的意愿，因此“应当”可能会改成“可以”。

    猜想六：

    “业主名册”不再出现？

    在《办法》（评审稿）里两处出现“业主名册”的字眼：业委会必须建立业主名册，开发商必须向物业公司移交业主产权名册。本报近日报道，南宁市人大城建委主任周志波认为建立“业主名册”是对业主隐私的一种侵犯，建议删去“建立业主名册”的提法。见报当天，就有读者向记者反映：业主名册上记录的内容，本应是可以公开的信息，建立业主名册并不涉及到业主的隐私问题。

    其实，该条款在１１月１５日当天就引起了很大的争论，有业内专家认为，目前的大环境并不适合这样做，至少在１０年之后才较为可行，因为在现行阶段，建立业主名册会带来一些不良的后果。根据各种业内人士和专家的说法，“业主名册”几个字将不会在《办法》里出现。它有以下几方面的隐患。

    有可能引发“业主斗业主”的事情发生。在江南某个小区，曾发生了业主围攻业主的事情。一些掌握着小区信息的业主，利用业主名册上提供的地址，直接窜到对方家里进行威胁和谩骂。业内人士认为，一旦业委会与业主发生矛盾，而业委会又站在不公正的立场去看问题，就会因为业主信息的泄露而引发不必要的纠纷。

    从另一个角度来说，小区业主是潜在的客户群体，业主名册是一种信息资源。现在不少市民经常会收到一些类似于“某酒吧开张”、“某商场打折”甚至“走私车出售”的垃圾短信，商家怎么知道私人的电话？肯定是有人泄露出去。在现实中，一些业委会成员出于利益考虑，将业主的电话号码作为商品，卖给商家做广告平台，以获得隐性收入。

    猜想七：

    竞选业委会须要求学历？

    可以说，业委会成员的素质和品德如何，在很大程度上影响着小区的管理。因此对于业委会委员的任职条件，业内人士和专家也有很大的争议。但大多数认为，对业委会成员的文化程度和年龄，应该有较高的要求。《办法》可能会增加两点，竞选业委会成员的业主，必须高中以上学历、年龄在６５岁以下。

    《办法》（评审稿）要求业主委员会委员应符合６项条件，但没有对年龄和文化程度提出限制。据了解，从１９９６年以来，南宁对竞选业委会的候选人提出了“高中以上文凭”的要求，得到了绝大多数小区的认可。但在近段时间，几个小区的极少数业主，他们没有高中文凭，又想进入小区业委会，却被这道门槛拦在了门外，就常到有关部门反映。因此在之前几次的讨论和修改中，取消了“文凭”这一限制条件。

    南湖碧园的杨霄先生不久前当选业委会主任，他认为，如今社会对文化程度的要求越来越高，竞选小区业委会成员的业主，起码要有大专以上的文凭。有业内人士认为，深圳要求大专以上文凭，南宁起码要求在高中以上。

    对于年龄，据记者了解，省外一些城市对竞选小区业委会的业主，要求在６５岁以下。一位专家认为，男性６０岁退休，有继续“干事”的想法，如果定在６０岁以下，就把这部分业主挡在了门外。而超过了６５岁的老人，除了身体和精力不能满足工作需求之外，更主要的是，大多数老人做事已形成了一个较固定的思维方式，想干什么就一定要干什么，别人一下子很难改变他。这种心态不利于小区工作的开展。

    猜想八：

    业委会“紧箍咒”去少留多？

    《办法》（评审稿）加大了对各方违规的处罚力度，从７１～８２条中，对开发商、物业公司、业主及物业管理行政主管部门工作人员都有相应的处罚条件，特别是业委会、业委会委员的违规行为，处罚有９条之多。此款在业内也有热烈反响。一些业委会主任认为，业委会成员本来就是为小区义务劳动，一不小心做错了却要承担那么多的责任，不太公平。有法律专家也认为，处罚的条款设得太多，建议尽量不要制定太多的处罚条款。

    其实，制定如此之多的处罚条款是有理由的，因为近期有关业委会乱用“特权”的投诉越来越多。记者在采访中了解到，近年来，有个别小区的业委会将原来的物业公司赶走后，向新请来的物业公司交纳一笔管理费后自己管理；有的小区业委会掌握着小区的“公章”，将小区的公共场地私自出租谋取私利；有的小区业委会主任私自动用小区的“养老钱”——维修资金，挪作他用；还有的小区，只管小区车辆停放和收费，不管小区的安全问题……

    据记者了解，给业委会主任和成员戴上一道“紧箍咒”，让他们依法为小区业主服务，是《办法》的一个亮点，在全国也是一个创新。业委会是业主大会的执行机构，小区所有的具体事务都是由他们具体去做，有权就为寻租提供了可能。如果对业委会成员不作任何约束，他们就有可能有意或无意间做出一些损害全体业主利益的事情来。由于业委会没有法律地位，出了事情他们不承担任何的法律责任，因此只有“事前”作限制。

    基于以上种种原因，业内认为，有些处罚条款将被删减，但对业委会方面的处罚条款将尽量会作保留。