物管收费按质论价

　　由于物业管理部门在收费与服务方面存在严重脱节问题，因此收费标准和服务水准难成正比，只收费不服务是目前小区物业管理的通病。

　　实施新《办法》后，物业管理收费将根据服务标准等因素来按质论价，以根除物业管理的一大弊病。

　　据介绍，物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对普通住宅区进行物业管理的服务收费，实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行物业管理的服务收费，以及别墅区、非住宅区的物业管理服务收费，实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，由价格主管部门和房地产行政主管部门根据物业服务的等级标准等因素，制定住宅物业服务收费的基准价及浮动幅度（上下不超过１５％），并定期公布，具体的收费标准由业主与物业管理公司根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的，则由建设单位或业主与物业管理企业在服务合同中约定物业服务的内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间、合同期限等内容，建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应当约定上述内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　不管是按照哪种方式来定价，物业服务收费都要遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。即制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

　　两种方式缴纳物管费

　　“包干制”和“酬金制”，这是今后缴纳物业服务费的方式，具体由业主和物业管理企业来约定。在实行包干制的小区，业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，物业管理企业盈亏自负。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中（包括物业服务支出和物业管理企业的酬金），按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。另外，实行酬金制的，预收的物业服务支出将属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得随意将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　不得收取装修管理费

　　在众多物业管理投诉中，装修保证金和装修管理费是一大热点，今后，这些费用将不得收取。

　　新《办法》明确规定，物业管理企业对装修住宅进行指导和监督，不得收取装修管理费、服务费、装修保证金。如果业主在装修过程中破坏了公共部位及设施的，如承重墙，墙埋电线、电话线等，需要恢复的费用，均按实际发生数额，由业主或使用人承担。

　　同时，装修垃圾的清运费用，也按实际发生的数额，由业主或使用人承担。在物业管理区域内，物业管理企业接受委托，代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运处理等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　公用设施维修费不算服务成本

　　开支不明是物业管理的又一大弊病，居民们往往不知道自己所缴纳的费用是如何使用的，从而也导致了物业公司重复收费等乱收费问题。

　　对此，新《办法》还首次列出了物业服务成本明细。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括９个方面的内容，物业管理企业今后必须在规定范围内收取费用。

　　一是物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；二是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；三是物业管理区域清洁卫生费用；四是物业管理区域绿化养护费用；五是物业管理区域秩序维护费用；六是办公费用；七是物业管理企业固定资产折旧费用；八是物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；九是经业主同意的其它费用。

　　新《办法》还明确指出，物业共用部位、共用设施设备的大修中修、更新改造费用，应通过专项维修资金支出，不得计入物业服务成本。

　　利用共用部位经营须经业主同意

　　在物业管理过程中，一些物业管理公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，所产生的费用成为物业公司的收入。对此，新《办法》也有严格的规定。

　　首先，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，必须在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，签订书面服务合同或者业主临时公约。所得收费将主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用，物业公司不得擅自处理。