从2008年1月1日起，北京将实行房屋出租登记制度。据了解，新制定的《北京市房屋租赁管理若干规定》近日将出台。在新《规定》中，删除了征求意见稿中颇受争议的民宅禁商、二房东转租、租金“押一付三”等禁止性内容。

解读

“押一付三”未涉及

所谓押一付三，是指承租人要以一个月房租给中介公司作抵押，之后每次一次性交付三个月房租。

征求意见稿中被视作禁止房产中介“押一付三”的条款——“中介与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金”并没有出现在《规定》中。这表明，在通过银行代收代付租金的方式中，缴纳几个月的租金不受任何限制。《规定》明确，本市对房屋租赁经纪委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。中介公司和经纪人不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。

“民宅禁商”不开绿灯

在去年《规定》征求意见时，民宅禁商曾引起很大争议。支持者认为，民宅商用严重干扰了业主的休息权。而反对者则表示，有的住宅紧贴马路，作为住宅十分不合适，商用能发挥其效益，又可改善居住环境，方便群众，增加财税收入。应在不扰民的情况下，可考虑加强管理，适当收费，应加以保留。

在《规定》中，民宅禁商虽然并未提及，但并不意味着本市将对民宅商用开绿灯。今年10月1日施行的《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

删除“不得转租”内容

在承租人应当遵守的规定中，征求意见稿要求，承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋，即禁止俗称的“二房东转租”。这一条在征求意见时也分为两派意见。

支持者认为，允许承租人转租转借所承租的房屋将会形成原承租人只利用转租获得收益而疏于管理的情况，出租人因与转承租人无合同关系，而无法行使管理权，这样事实上就会变成无人管理的局面。

而反对者认为，相对于每月1000元左右的几百万低收入者来说，房屋出售和租赁价格太高，因此二房东经营符合市场规律。“二房东”给低收入群体提供了适合他们的廉价居住房，也使很多房东原来难以出租的毛坯房租了出去。

因为意见不统一，在新制定的《规定》中，“二房东转租”的相关内容也被删除。

民宅出租不得妨碍他人

《规定》中明确，出租人禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租；承租人不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

房屋出租应依法纳税

在房屋租赁中，普遍存在偷漏税现象。实行房屋出租登记制度后，出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，办理房屋出租登记不得收费。

2004年开始执行的《北京市个人出租房屋税收管理办法》明确规定，个人出租房屋并取得收入，应依法申报缴纳税费。但正是因为备案率低，导致缴税的人寥寥无几，使目前房屋租赁税收征管存在很大缺口。对此，《规定》要求出租人出租房屋的收入应依法纳税。

焦点

税款是否会折进房租

《规定》要求出租人出租房屋的收入应依法纳税，之前由于租房备案率低，导致众多的房东并没有纳税。而实行房屋出租登记制度后，就可以逐一登记房屋出租信息，切实保证房屋出租人缴纳税款。

但许多租房人担心，假如房东将本该缴纳的税款折合进房租里，那最后还是租房人买单。

房租如何交最合理

链家地产市场研发中心主任王志伟表示，《规定》中未涉及租金支付“押一付三”的问题，这说明承租双方可协商确定租金是按月交，还是几个月一交。

目前，一般房东希望按季度收房租，这样省事。最重要的是，客户的资金安全地交到房东手里。根据《规定》，租金通过第三方——银行的资金监管账户直接划拨给房东，杜绝了中介挪用客户资金。

而在朝阳区租房的陆先生表示，“押一付三”很不合理，如果中介跑了，就等于直接损失了4个月的房租。

“二房东”难以界定

在租房过程中，房客最担心的是自己从“二房东”那里租来了房子，住上一段时间后却被“大房东”赶出去。

对于《规定》中删除此项内容，链家地产市场研发中心主任王志伟分析认为，这是因为“二房东转租”在实际操作中一般很难界定。“我爱我家”相关人士认为，“二房东”如果将租赁的房屋转租，必须要经过“原房主”的同意或承诺，否则是无效的。租房者与“二房东”私下签署协议时，一定要将合同条款细节写清楚。同时，保留收款凭证、付款凭证等相关证据。

税款

房主按5%缴税款

个人出租房屋按照5%的税率征税不是新政策，从2004年已开始实施，至今主要是由房主到地税部门自行申报。

北京市地税局从2007年2月1日起，重申对个人出租房屋收入将严格按照5％综合征收率征税，征收的税款中分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方各税。

据市地税局有关负责人介绍，个人出租、转租、再转租房屋的收入，可以在5％综合征收率和分税种征税两种缴税方式中自选。但是，选定综合征收率缴税后，就必须严格按5％的综合征收率缴纳税款。缴税后，税务机关将给纳税人开具包括房产税和个人所得税的完税证明。

分税种要交7种

在分税种征税方式当中，要缴纳7项税款，分别是营业税=租金收入×3%；城建税=营业税×7%；教育费附加及教育地方附加费=营业税×4%；个人所得税=（租金收入－相关税费－修缮费用－800）×10%，当租金收入超过4000元时，上述800元扣除额改为租金收入的20%；房产税=租金收入×4%；土地使用税=应税面积×单位税额；印花税=租赁合同金额×0.1%。

综合计算得出征收率

“综合征收率是我们根据分税种征收的概率综合计算得出的，但是我们之前做过一个比较，综合征收率和分税种征税在数字上有一点差距，按照综合征收率征收的税款可能对某些出租人来说要相对少一点，但是这种征收方法比较方便科学。”

据丰台区地税局介绍，丰台区从2006年开始就和街乡签订代征协议，由街乡代征房屋出租税，因为街乡对自己所管范围内的房屋出租情况比较了解，所以效果十分理想。

两种缴税方法略有偏差

“如果北京居民出租自己的房子月租为3000元，按照综合征收率5%来计算，那他每月要缴纳150元的出租税，如果按照分税种收税的话，这个税额要高一些。所以我们区、朝阳区等区县现在都按照综合征收率收房屋出租税，市民也比较欢迎，因为既方便，税额又低。”

丰台区地税局介绍，虽然有两种缴税方法可供出租房屋的市民选择，但丰台区绝大多数市民都选择综合征收率缴税。