打折促销是楼市降价的前奏，还是开发商缓解销售压力的变通之策？新的一年即将来临，全国诸多城市的楼市寒流是否会波及南宁？

新盘争赶末班车

上周，南宁楼市只有一两个项目开盘，但有大量的楼盘已经开始接受预约。

继9月大量项目取得预售许可证以后，11月又迎来了预售高峰。据南宁房产局的统计数据显示，今年11月南宁共有20个项目24批次房源获得预售许可证，准许进入市场销售。另据不完全统计，11月新增预售房数量4198套，环比增加了22.63%。

大量楼盘取得预售，但实际开盘数目并不多。业内人士估计，由于取得预售许可证到项目正式上市交易，尚需一到两个月的准备期，本次预售高峰的影响力，将在明年年初体现出来。“明年1、2月份，南宁楼市将迎来开盘高峰。”分析人士认为。

今年下半年，保守估计也有80个项目取得了预售许可证，加上上半年取得预售许可但没有开始销售的楼盘，100多个楼盘要在岁末年初扎堆上市交易，一场房产大战在所难免。

房价好像要降了？

近日，想在南宁西乡塘购房的郝先生发现，一些新开的楼盘价格比之前售楼部透露的“预期价位”低了不少，这让他有些犹豫起来，开发商定价比想象中的低，又有开盘的折扣，是不是意味着价格还会往下走？如果是，还是等等再买，免得买贵了吃亏。

郝先生所看的这个项目，未开盘前，销售人员曾说估计要卖到7000元/平方米，本月初，该项目销售时，均价4800元/平方米。无独有偶，另外两个近期开盘的项目，均价都在4500元/平方米左右，均比同地段的6000元/平方米的均价要低。

不只西乡塘片区，近期开盘的凤岭片区和柳沙半岛，定价也比之前预期低近1000元/平方米。开盘当日的折扣也不少，有的楼盘连公积金贷款都有优惠。“部分楼盘确实正在杀价！”凤岭某楼盘的代理商张先生告诉记者。“这说明开发商正在谨慎看空，开始放低预期，放盘回笼资金。”张先生说，从实际销售情况来看，在本月内开盘的项目，首日销售率大多在40%以内，远没有年中时的排队抢购热闹。

“我们公司准备在凤岭开盘的一个项目，虽然放风出去是5500元/平方米以上，但一期均价不会超过4500元/平方米。”南宁宝创房地产代理公司总经理陈景浩这样告诉记者。

开发商否认降价说

打折、赠品，这些都是开发商主要的促销手段。放在3年前，几乎每个项目在年底都会推出类似的一些回馈业主之举，主要目的无非是回报老客户、吸引新买家。但放在2007年的市场状态下，这样的惯例，意义却不同。比如，很多楼盘开盘价格并没有实际喊出那么高，人们会问，这意味着什么？是开发商的促销还是价格战的开始？

陈景浩认为目前商家做的只是一种营销手段，房价实际上并没有降。他说打折优惠一方面能更好地提升房地产项目的人气，促进房子的销售；另一方面，在房价高涨的市场状况下，有助于平衡部分消费者的心理。“一般来说，房价升降10%，市场上很难有明显感觉。”陈景浩补充道。

“个别楼盘的促销活动，不足以说明房价就降了。最新统计数据，南宁11月份房价比10月份涨了111.32元/平方米。”南宁另一楼盘开发商更喜欢用数据说话。

南宁另一房地产咨询公司总经理张先生说，不同时段促销活动是每一个开发商都会重视的活动，尤其是到了年底，很多公司的销售任务都有固定的销售任务，一旦完不成就会影响来年的销售，一些没有完成指标的公司会进行一些让利，尽快将尾盘销售出去，但价格不会体现出来，只能赠送一些礼品或通过价格折扣来体现。其次，由于目前银行放贷环节出现了问题，因此，开发商鼓励购房者一次性付款，以便尽快收回投资，所以给予这些客户相应的折扣已经成为惯例。

业内人士分析，就算是房价真的降了，开发商也会通过其他方式如打折、送礼、免费旅游等表现出来，而不会让购房者有降价的感受。因为他们明白，一旦购房者感觉到房价降了，就会继续观望下去，一路追跌不买房，市场将会如此循环，对开发商更为不利。

楼市后市不乐观

虽然摩拳擦掌积极备战，但从最近的采访中，记者明显感觉到各个房地产公司对楼市和房价的信心下降。楼市下行迹象明显，就连楼市里最忌讳说的“降价”两个字，也成了业内提及率颇高的一个词。

“11月我销售的几个楼盘，成交量比8月份下降了30％。货币政策紧缩，房地产贷款从严，楼市下行难挡。”南宁一房地产代理公司总经理肖先生这样告诉记者。

刚刚结束的中央经济工作会议，对2008年我国经济走势定了几个基调，防止经济过热，防范金融风险，实施从紧的货币，严格控制货币总量和投放节奏，严格控制新开工项目。对此专家认为，货币政策如今将由“稳健”改为“从紧”，并将在明年的宏观调控中发挥重要作用。由此可见，2008年房地产市场的走势不容乐观。

“我们不希望看到南宁楼市往下走，但几个月房价疯狂上涨的事实，让我们感到，今天的上海、深圳、厦门，就是明天的南宁。在政策组合拳作用下，南宁楼市的冬天即将到来。”来自广东的李先生不无感慨地告诉记者。

陈景浩在接受记者采访时表示，明年货币紧缩政策下，如果开发贷款和按揭贷款规模紧缩，对开发商无疑是雪上加霜，尤其是今年以来捂盘惜售的开发商将面临市场踏空的可能。他估计，最迟明年5月“楼市会有大的变化”。